Artykuł sponsorowany

Wynajem nieruchomości za granicą – sposób na realny dochód pasywny

W ostatnich latach coraz więcej osób decyduje się na inwestowanie w nieruchomości za granicą nie tylko w celach spekulacyjnych, ale również po to, by czerpać regularne dochody z wynajmu. Rynki zagraniczne – zarówno w Europie, jak i poza nią – oferują ogromny potencjał dla osób poszukujących stabilnych źródeł przychodu. W zależności od lokalizacji i strategii, możliwe jest uzyskanie nawet kilkunastoprocentowej rocznej rentowności, co czyni ten model atrakcyjną alternatywą dla lokat, obligacji czy funduszy inwestycyjnych.

Wybór lokalizacji – klucz do rentowności

Sukces inwestycji zależy w dużej mierze od odpowiednio dobranej lokalizacji. Inne czynniki będą przemawiały za apartamentem na południu Hiszpanii, a inne za mieszkaniem w Kuala Lumpur czy willą w Dubaju. Najlepsze rezultaty osiągają inwestorzy, którzy analizują lokalne uwarunkowania: popyt turystyczny, politykę podatkową, prawo najmu oraz potencjał wzrostu wartości nieruchomości.

Najpopularniejsze kierunki wynajmu zagranicznego:

• Hiszpania i Portugalia – długie sezony turystyczne i rozbudowana infrastruktura

• Turcja – stosunkowo niskie ceny zakupu i wysoka rotacja najemców

• Zjednoczone Emiraty Arabskie – ogromne zainteresowanie wynajmem krótkoterminowym

• Włochy i Francja – klasyczne rynki z prestiżem i wysokimi cenami

• Tajlandia, Indonezja, Wietnam – dynamicznie rozwijające się rynki Azji Południowo-Wschodniej

Niezależnie od kraju, inwestowanie w nieruchomości za granicą powinno zawsze opierać się na analizie rynku i zrozumieniu lokalnych zasad.

Najem krótkoterminowy vs. najem długoterminowy – który model wybrać?

Wynajem zagraniczny można prowadzić na dwa sposoby: krótkoterminowo (głównie turystycznie) lub długoterminowo (dla lokalnych mieszkańców, ekspatów lub studentów). Każdy z tych modeli ma swoje plusy i ograniczenia.

Najem krótkoterminowy:

• Wyższy dochód miesięczny

• Większa rotacja gości

• Możliwość własnego korzystania z nieruchomości w wolnych terminach

• Wymaga zarządzania (lub zlecenia go firmie zewnętrznej)

• Często konieczna rejestracja w urzędzie turystycznym

Najem długoterminowy:

• Stały, przewidywalny dochód

• Mniej obsługi i logistyki

• Mniejsze zużycie nieruchomości

• Czasami niższa rentowność niż przy najmie krótkoterminowym

Dla wielu inwestorów najbardziej efektywne okazuje się łączenie obu modeli – np. wynajem turystyczny latem, a poza sezonem umowa średnioterminowa z ekspatem lub studentem.

Aspekty prawne i podatkowe wynajmu zagranicznego

Jednym z najważniejszych kroków, który trzeba wykonać, zanim zaczniemy zarabiać, jest zapoznanie się z lokalnym prawem najmu. W różnych krajach obowiązują inne regulacje dotyczące: czasu trwania umów, ochrony najemcy, rejestracji działalności najmu czy opodatkowania przychodów.

Na przykład:

• W Hiszpanii przychód z wynajmu krótkoterminowego należy zgłaszać kwartalnie, nawet jeśli wynajmujemy tylko przez kilka dni.

• W Portugalii wymagane jest uzyskanie numeru NIF oraz licencji AL (Alojamento Local).

• W Dubaju najem krótkoterminowy musi być zarejestrowany w DTCM (Dubai Tourism and Commerce Marketing).

Podatki: warto sprawdzić, czy między Polską a krajem inwestycji obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Dzięki temu można uniknąć płacenia podatków dwa razy.

Ile można zarobić na zagranicznym wynajmie?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań, które – jak łatwo się domyślić – nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy od lokalizacji, typu nieruchomości, sezonowości i strategii zarządzania.

Szacunkowa rentowność netto w wybranych krajach:

Przy odpowiednim zarządzaniu i doborze nieruchomości możliwe jest uzyskanie stabilnych dochodów przewyższających inflację, a w wielu przypadkach – znacznie wyższych niż z tradycyjnych form inwestowania.

Zarządzanie najmem – lokalnie czy zdalnie?

Wynajem za granicą to nie tylko przychód, ale też odpowiedzialność. Trzeba zadbać o kontakt z najemcą, naprawy, rozliczenia, sprzątanie i obsługę rezerwacji. Dla osób mieszkających w Polsce najczęściej najlepszym rozwiązaniem jest powierzenie obsługi profesjonalnej firmie zarządzającej.

Co oferują firmy zarządzające?

• Kompleksowe prowadzenie kalendarza rezerwacji

• Serwis techniczny i sprzątanie

• Marketing nieruchomości (np. na Airbnb, Booking, itp.)

• Obsługę meldunków i kontakt z urzędami

Oczywiście – usługa taka wiąże się z prowizją (najczęściej 15–25% dochodu z wynajmu), ale często dzięki doświadczeniu i lepszemu obłożeniu, firmy te generują wyższe przychody niż właściciel działający samodzielnie.

Inwestowanie w nieruchomości za granicą jako sposób na dywersyfikację portfela

Nieruchomości kupione poza granicami Polski nie tylko pozwalają zarabiać na wynajmie, ale też pełnią ważną rolę w dywersyfikacji geograficznej portfela inwestycyjnego. W sytuacji niestabilności gospodarczej, niepokojów politycznych lub zmian podatkowych w jednym kraju, posiadanie aktywów w innej jurysdykcji daje większe poczucie bezpieczeństwa.

Ponadto wiele osób wykorzystuje zagraniczne nieruchomości jako:

• miejsce pracy zdalnej (workation)

• drugi dom na zimę

• środek do uzyskania rezydencji podatkowej

• bazę do przeprowadzki w przyszłości

Taka nieruchomość może więc pełnić kilka funkcji naraz – nie tylko jako aktywo inwestycyjne, ale też jako element stylu życia.

Odpowiednio zaplanowane inwestowanie w nieruchomości za granicą daje realne możliwości uzyskania stałego, pasywnego dochodu. Niezależnie od tego, czy wybierzesz apartament w Dubaju, dom na Costa del Sol, czy mieszkanie w Antalyi – kluczem do sukcesu jest wiedza, przygotowanie i sprawdzona strategia działania. Dobrze zarządzany najem za granicą to nie tylko pieniądze – to także wolność, niezależność i dostęp do świata, który jeszcze niedawno wydawał się zarezerwowany tylko dla nielicznych.